מס רכישה ומס שבח מקרקעין

מס רכישה במקרקעין

 

מס רכישה הנו המס הנפוץ ביותר והוא נגבה ע”י המדינה בעבור רכישת זכות במקרקעין בישראל. דוגמת בתים פרטיים,דירות מגורים, מגרשים ביעודים שונים (חקלאי, מסחרי, משרדים, מגורים ועוד) ומבנים ביעודים שונים. הקונה נושא בתשלום מס הרכישה בשיעור קבוע משווי הנכס, ובמקרים מסוימים (לדוגמה דירת מגורים) בשיעורים מדורגים, לרשות המיסים, בנוסף לתשלום למוכר עבור הנכס הנרכש.

גובה המס

מס הרכישה אינו קבוע, ותלוי באופן ישיר בגובה העסקה ובסוג הנכס. כמו כן, מס רכישה מהווה אחוז מסוים מגובה העסקה, במקרים מסוימים מחושב באופן מדורג. פעם בשנה, ב-16 בינואר, מעדכן משרד האוצר את שיעור המס ומדרגותיו בהתאם לעליית המדד.

החוק מעניק פטורים והקלות במקרים מסוימים מאוד כגון עולים חדשים וכו’

שיעורי מס הרכישה לשנת 2019, לרוכש של דירת מגורים יחידה:

 

שיעור המס

שווי דירה

מ עד
0% 0 ש”ח 1,696,750 ש”ח
3.5% 1,696,750 ש”ח 2,012,560 ש”ח
5% 2,012,560 ש”ח 5,192,150 ש”ח
8% 5,192,150 ש”ח 17,307,170 ש”ח
10% 17,307,170 ש”ח ומעלה

שיעורי מס הרכישה לשנת 2019, לרוכש של דירת מגורים שנייה (כלומר לרוכש שבבעלותו יש דירה נוספת):

 

שיעור המס

שווי דירה

מ עד
8% 0 ש”ח 5,194,225 ש”ח
10% 5,194,225 ש”ח ומעלה

 

מס שבח מקרקעין

מס שבח מקרקעין הוא מס המוטל על רווח הון הנובע ממכירת מקרקעין בישראל או מכירת מניות באיגוד מקרקעין. המקור החוקי למס זה הוא חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ”ג-1963 (להלן: “החוק”), המוכר בציבור כחוק מס שבח כשמו הקודם של חוק זה. סוג מס זה הוא פיתוח ישראלי ייחודי היוצר הבחנה בין מיסוי רווח הון הנובע ממקרקעין בישראל לרווח הון הנובע מנכסים אחרים.

המס בוחן את השבח (רווח) שנוצר לאדם בעת ביצוע עסקה, דהיינו התמורה אותה הוא מקבל (או במקרים חריגים התמורה אותה הוא אמור לקבל בהתאם לשווי השוק של הנכס) אל מול המחיר ששילם בעת רכישת הנכס והשבחות אשר בוצעו במהלך תקופת ההחזקה בנכס בניכוי פחת.

כללי חישוב המס

החל משנת 2014 יש שינויים מרחיקי לכת בחישוב מס שבח. עד אז, נהנו מחזיקים ביותר מדירה אחת מפטור מוחלט ממס על רווח ההון שנוצר (פטור ממס שבח) אם הם לא מכרו דירה בעבר בטווח של ארבע שנים. מאז משלמים המוכרים מס שבח בשיעור של 25% על הרווח מהדירה השנייה הנמכרת גם אם עברו יותר מארבע שנים מאז מכירת דירה קודמת (בהתאם לחישוב ליניארי המחלק את הרווח על פני תקופת האחזקה). עם זאת, אם המוכר החזיק לפחות 18 חודשים בדירה אחת והוא מכר אותה הוא פטור ממס רווח הון.

קביעת שומת מס שבח היא עניין מורכב מאחר שהיא נקבעת לפי שיעורי מס משתנים, המושפעים ממועד הרכישה, ניכויים מסוימים, שיעורי מס היסטוריים לגבי נכסים אשר נרכשו עד ל-31 במרץ 1961, חישוב מס ליניארי “רגיל” הכולל חלוקה לשלוש תקופות וחישוב ליניארי חדש לגבי דירת מגורים מזכה אחר הרפורמה במס שבח אשר נחקקה במסגרת תיקון 76 לחוק ועל כן, חישוב מס השבח דורש מומחיות.

פטורים מהמס

למס מערכת מסועפת של פטורים ודחיות מס, הידוע בהם הוא הפטור לדירת מגורים יחידה. בתנאים מסוימים המנויים בחוק ניתן ליהנות מפטור מתשלום מס שבח. כך למשל אדם אשר הייתה בבעלותו דירה למשך 18 חודשים לפחות וזו היא דירתו היחידה, זכאי לפטור. רשימת הפטורים היא ארוכה וייתכן שעדיף להשתמש בפטור אחד ולא באחר מתוך תכנון מס (חוקי) לגבי עסקאות עתידיות. ייתכן שאף אם לא מתבקש פטור מסוים, לא ישולם מס שבח וזאת תוך חישוב השבח על הנכס בהפחתת הוצאות מסוימות שהיו על הנכס, למשל הוצאות מימון, תיווך, עריכת דין ופחת.

לייעוץ בנושא מס רכישה ומס שבח מקרקעין צרו קשר :

054-2116563

073-7259252

sofiaviv.adv@gmail.com