פלישה לנכס

נכון, זה מרגיז וזה מקומם מאוד כאשר מתברר לכם שמישהו החליט ביום בהיר לפלוש לכם לנכס או להפר את הזכויות שלכם, בין אם מדובר בבית פרטי אותו רכשתם במיטב כספכם או בעת שימוש ברכוש המשותף דוגמת בניין מגורים או משרד בבניין משותף.

אז מהי פלישה לנכס או במילים אחרות איך החוק מתייחס למקרים כאלו ?

במאמר זה נקיף את ההגדרה של פלישה, סוגי פלישה לנכס ? נביא מקרים ודוגמאות ונסביר מה ניתן לעשות כדי להיפטר מצרה שכזאת.

ראשית נבדיל בין הסגת גבול לבין פלישה לנכס ומהי בכלל  הסגת גבול במישור הפלילי והאזרחי

המישור פלילי מול המישור אזרחי

יש להבדיל בין הסגת הגבול במישור האזרחי, בין היתר כפי שהיא באה לידי ביטוי בסעיף 18 לחוק המקרקעין המאפשר עשיית דין עצמי בנסיבות מסוימות לבין הסגת הגבול במישור הפלילי הקבועה בסעיף 447 לחוק העונשין אשר מגדיר את הפעולה כעבירה בת ענישה.

הגדרות הסגת גבול

סעיף 447 לחוק העונשין ההגדרה קובעת כי אדם יוגדר כמסיג גבול רק במקרה ופעל באחת מהדרכים נכנס אדם לנכס אל תוכו או על פניו ולאחר שנכנס נשאר שם שלא כדין על מנת להפחיד, להעליב, להקניט את המחזיק בנכס.

מהו נכס ומהי כניסה לא חוקית לנכס ?

ההגדרה של נכס כוללת הן נכסי מקרקעין (דירה או בית עסק, לדוגמה) והן נכסי מיטלטלין (כלי רכב, לדוגמה)

כניסה לנכס יכולה להיות גם הכנסת חלק מגופו של מסיג הגבול לדוגמה: בעיטה על דלת דירה, הכנסת ראש או יד, צלצול בפעמון דירה באופן ממושך עי שכן מטריד, פלישת שכן לנכס ועוד

הישארות בנכס

החלופה השנייה של עבירת הסגת גבול היא הישארות מסיג הגבול לאחר כניסה (אליו או על פניו) כדין. משמעות חלופה זו היא כי אדם נכנס לנכס באופן חוקי, אך הישארותו לאחר מכן אינה כדין, כלומר בניגוד לרצונו של מחזיק הנכס ולאחר דרישה שלא נענתה, כי יעזוב את הנכס.

אדם שנכנס לנכס בהסכמה אך בהמשך, מחזיק הנכס דורש ממנו לעזוב והוא מסרב לבקשה, הרי המעשה ייחשב כהסגת גבול.

מיהו מחזיק בנכס ?

המחזיק בנכס הוא זה שהנכס רשום על שמו בטאבו ובמקרקעי ישראל אך מחזיק בנכס אינו חייב להיות בהכרח הבעלים הרשומים של הנכס. לפי הגדרת החוק, החזקה זמנית של אדם בנכס היא מספקת על מנת שיוגדר כמחזיק בנכס (שוכרים בדירה לדוגמה, אנשים ששומרים על הנכס למשך תקופה ארוכה בהיעדר הבעלים וכו’)

היסוד הנפשי הנדרש להוכחה

על מנת להרשיע אדם בעבירה זו של פלישה לנכס, הכניסה לנכס צריכה להיעשות לשם הפחדת מחזיק הנכס, העלבתו, הקנטתו או לשם ביצוע עבירה, על כן כניסה כשלעצמה אינה מספקת. יחד עם זאת, לא נדרש כי מחזיק הנכס יוקנט, יופחד הלכה למעשה או שתבוצע עבירה בפועל. מספיק כי עניין זה יהווה בגדר מטרה של מסיג הגבול או במקרה וידע (בהסתברות גבוהה) כי התנהגותו תביא לתוצאה האסורה של הפחדת מחזיק הנכס, העלבתו וכו’.

בנוסף, אין חובה כי מחזיק הנכס יהיה נוכח פיזית בנכס. די בכך כי ברגע ששמע שנכנסו לנכס שבבעלותו, גרם לו הדבר לתחושה כי הוא מוקנט או מאוים (גם בדיעבד).

מסגרת הענישה

במידה ואדם יוגדר כמסיג גבול, בית המשפט יהיה רשאי לקבוע לו עונש של עד שנתיים מאסר. עם זאת, במידה ואדם שהסיג גבול עשה זאת כאשר הוא נושא נשק חם או קר, ניתן יהיה להחמיר בעונשו ולקבוע לו עונש של עד ארבע שנות מאסר.

 

בתים משותפים – בנייני מגורים

 

בבית משותף קיימים כללים מוגדרים לגבי מה מותר ומה אסור וכללים אלו מעוגנים בתקנון שנקרא: תקנון בית משותף.

בית משותף הוא בית שיש בו שתי דירות או יותר, והוא נרשם בפנקס הבתים המשותפים

לכל דירה בבית משותף יש בעלות נפרדת, ושאר חלקי הבניין, חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, נחשב לרכוש משותף.

הרכוש המשותף נמצא בבעלות משותפת של כל בעלי הדירות בבניין, למשל: גג הבית, הקירות החיצוניים, חדרי המדרגות, המעליות, המקלט, מתקני הסקה או מים וכן כל מתקן המיועד לשמש את כל בעלי הדירות או את מרביתם

הבית המשותף מנוהל בהתאם להחלטות האספה הכללית (אספת וועד הבית) הרכוש המשותף של לשוכר דירה אגב, אסור להשתתף באספה כזו לא אם כן קיבל ייפוי כוח מבעל הדירה.

האספה הכללית קובעת את תקנון הבית המשותף, המחייב את כל דיירי הבניין. אם האספה לא קובעת תקנון, יחול על הבניין ועל דייריו התקנון שנקבע בחוק המקרקעין

החוק מתייחס בחומרה לדיירים שחומדים לעצמם חלק מהרכוש המשותף השייך לכל בעלי הדירות. אז מה אפשר לעשות אם גיליתם שאחד הדיירים בבניין הרחיב את המרפסת ללא אישורים וכעת הנוף היפה שהיה שם קודם פשוט נגזל מכם..

שכן שהחליט לקחת חנייה שלא שייכת לו כי ממילא אף אחד לא מתגורר בדירה .

צריך להחליף את המעלית הישנה והלא בטיחותית אבל השכן מקומה שנייה אומר שזה לא נוגע לו כי הוא בחור ספורטיבי והוא עולה במדרגות.  רמז קל, ספורטיבי או לא על המעלית הוא יהיה חייב לשלם כמו כל שאר הדיירים

יש גם את השכן שגר בקומת הקרקע וסידר לעצמו גינה יפה, תחם אותה בגדר וסידר לעצמו דירת גן על חשבונכם וזאת מבלי לקבל את הסכמת שאר הדיירים ועכשיו הילדים שלכם כבר לא יכולים לשחק שם …

אז מהי גישת החוק במקרה של פלישה לנכס ?

חוק המקרקעין קובע, כי הרכוש המשותף כולל את כל חלקי הבית המשותף מלבד החלקים הרשומים כדירות. הוא כולל את הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, חדרי המדרגות, המעליות והמקלטים, וכן מיתקני הסקה או מים וכיוצא באלה, המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם.

החוק מוסיף וקובע, כי בעל דירה אינו רשאי לעשות בדירתו שינויים או תיקונים הפוגעים ברכוש המשותף, מסכנים או עשויים לסכן את קיומו, ומשנים או עשויים לשנות את ערכו, אלא אם קיבל תחילה הסכמת האספה הכללית של בעלי הדירות.

המשמעות היא, שבשלב הראשון יש לבחון האם המקום אליו פלש הדייר מהווה רכוש משותף כהגדרתו בחוק. במידה שהתשובה חיובית והדייר אינו מעוניין לפנות מרצונו את השטח אליו פלש או את המתקן אותו התקין, ניתן לפנות לקבלת סעד משפטי הן מהמפקח על הבתים המשותפים והן מבית המשפט.

בנוסף, אפשר לקבל צו מניעה באופן דחוף על מנת שלא לאפשר לפולש להמשיך ולבצע פעולות נוספות ברכוש המשותף.

פסיקת פיצויים נגד הדייר הפולש

בתי המשפט מתייחסים בחומרה לדיירים שחומדים לעצמם חלק מהרכוש המשותף השייך לכל בעלי הדירות. בית המשפט העליון קבע במקרים דומים כי: “אם תותר הרצועה, ובית המשפט ייתן גושפנקה לפגיעות ברכוש המשותף, עלול הדבר לגרום להתמוטטותו של מוסד הבתים המשותפים, שיסודותיו מורכבים ומפותלים בלאו הכי, עד כדי כך שאיש הישר בעיניו יעשה ברכוש, שהוא נחלת הדיירים כולם”.

אין התיישנות

בתי המשפט פסקו בתביעות פינוי של פולש לרכוש המשותף, כי עצם שהייתו של הפולש בכל זמן נתון בשטח המריבה, מחדשת בכל פעם את עילת התביעה. לפיכך, לא חלה במקרים אלה התיישנות.

 

הצמדה של רכוש משותף לדירה

עד כאן פורטו הפעולות שאפשר לנקוט על מנת לסלק דייר פולש. עם זאת ועלה השאלה, האם דייר יכול להצמיד חלק מהרכוש המשותף, החצר למשל, לאחת מהדירות בבניין באופן חוקי?

חוק המקרקעין מתייחס לסוגיה זו וקובע כי בעלי הדירות רשאים לקבוע בתקנון הבית המשותף, כי חלק מסוים של הרכוש המשותף יהיה צמוד לדירה פלונית, ובלבד שאין הכוונה לחדרי-מדרגות, מעלית, מקלטים ומתקנים המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות.

עם זאת יש לשים לב כי החלטה שכזו, המצמידה חלק מהרכוש המשותף לדירה פלונית, חייבת להתקבל בהסכמה של כל בעלי הדירות.

ובשורה התחתונה יש לזכור, כי הרכוש המשותף מהווה מרכיב עיקרי בכל בית משותף ויש לדאוג כי ישרת את כלל בעלי הדירות.

לסיכום ובשורה התחתונה יש מה לעשות והחוק נותן לנו הגנה מפני פלישות לנכס, סכסוכי שכנים וכו’ . עדיף לנסות לפתור את הדברים בדרכי נועם וכשאלו לא עולות יפה מומלץ להצטייד בעורך-דין ולפנות לערכאות משפטיות . משרדנו נותן ייצוג בכל הקשור לפינוי דייר מושכר, פלישת שכן לנכס, סכסוכי בית משותף ונושאים רבים ומגוונים

לייעוץ בנושא פלישה לנכס, פינוי מושכר וסכסוכים הקשורים בבתים משותפים אתם מוזמנים ליצור קשר:

054-2116563

073-7259252

sofiaviv.adv@gmail.com